En 1960 nacen en Estados Unidos los REITs (Real Estate Investment Trust), con el objetivo de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores. La fórmula escogida consistía en equiparar la inversión en productos inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria; es decir, a través de la compra de valores. Por esta razón, aunque no están obligados, la mayor parte de los REITs son sociedades que cotizan en Bolsa de valores.
Su principal diferencia con otros fondos inmobiliarios es su obligación de repartir al menos un 90% de sus beneficios en forma de dividendos y su ventaja fiscal, que trata de evitar la doble imposición. Es precisamente esta ventaja fiscal la que está dificultando la entrada de este producto en muchos países, cuyos gobiernos no están dispuestos a ceder el control sobre sus impuestos. Aún así, 18 países comercializan REIT,s con Estados Unidos, Australia y Holanda como pioneros. Además, según estimaciones de Fidelity, esta industria crecerá en torno a un 10% en los próximos 5 años e incluso países como México, India, China o Brasil, están considerando introducir este producto en sus mercados.
Las adquisiciones por las que optan suelen ser muy específicas, aunque el abanico de elección del que disponen sea muy amplio. Existen REIT que se centran en centros comerciales, hoteles, campos de golf, hospitales o almacenes, además generalmente ubicados en determinadas áreas geográficas. De modo que puede existir o crearse REIT que inviertan sólo en oficinas de Los Ángeles o tiendas de lujo de Miami.
Los REITs, que han aportado un gran dinamismo a los fondos inmobiliarios internacionales, ofrecen una exposición directa al mercado inmobiliario, con un alto grado de liquidez y transparencia. Para los expertos de Banco Finantia Sofinloc, dentro de Europa el mercado de oficinas en alquiler es posiblemente el más atractivo, especialmente en ciudades como París y Londres. También son varios los gestores que destacan el potencial de los países escandinavos, estando entre sus favoritos el mercado de oficinas de Oslo y el sector industrial en Suecia.
El hecho de poder invertir internacionalmente (a excepción de los REIT de Bélgica y Hong Kong) genera multitud de oportunidades como son la ampliación del alcance de identificación y captura de oportunidades inmobiliarias globales, la diversificación del riesgo a través de la adecuada elección de mercados poco correlacionados y la estabilización del ciclo inmobiliario al tener inversiones en diferentes estados del ciclo.
Pero en España apenas se tienen noticias de ellos. Algunas gestoras cuentan con productos que sólo invierten en REIT. Mientras, los fondos inmobiliarios españoles siguen obligados a invertir en inmuebles que después deben alquilar ellos directamente. Una limitación que resta dinamismo al sector y que obliga a estos productos a centrarse en el segmento residencial, el menos favorecido por los expertos. Hay que considerar que buena parte de los inversores españoles ya cuenta con exposición directa (a través de la compra de casas y pisos) al mercado residencial y, para ellos, la inversión en un fondo inmobiliario podría servir para ganar en diversificación al invertir en centros comerciales, naves industriales, residencias para ancianos y locales comerciales.
En un momento de incertidumbre inmobiliaria como el actual, los REITs en España pueden ser un elemento revitalizador para la industria, permitiendo a la vez atraer inversión extranjera ávida de diversificación en un mercado con tan excelente trayectoria como el español y a través de REIT españolas acceder al mercado Latinoamericano.
En España, todo indica que estará más cerca de los modelos francés y alemán, con cierto enfoque al mercado residencial y que permiten impulsar los alquileres, que del estadounidense, que abarca un mundo más complejo de activos. Parece ser que en la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) se reconoce que la nueva presidenta, Nieves Huertas, está en proceso de estudio de los REIT para proponer su desarrollo en el mercado español.
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